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「J-REIT」ってなに?仕組みや投資を行うメリットを詳しく解説!

「J-REIT」ってなに?仕組みや投資を行うメリットを詳しく解説!

J-REIT(ジェイリート)とは投資信託の仕組みを介して様々なジャンルの不動産に投資ができる投資商品です。資産運用の原則である分散投資を検討する際、J-REITをポートフォリオの一部に入れることで、中長期的にもバランスのよい資産形成が可能になります。

2021.09.06 第一分野

J-REITとは「日本の不動産に投資できる投資信託」

投資信託

不動産に投資をする方法のひとつにJ-REIT(ジェイリート)が挙げられます。Jは「Japan(日本)」、REITは「Real Estate Investment Trust(不動産投資信託)」の頭文字をとった言葉です。

つまりJ-REITとは、日本の不動産を投資先とした投資信託のことを指します。

J-REITの仕組み

REITはもともと、アメリカで誕生した不動産投資の仕組みです。投資家から資金を集め、そのお金でビルや商業施設などの不動産を購入します。そして不動産の売買や賃貸収入などで得られた利益を投資家に分配するというものです。

株式市場に上場している投資信託であるため、価格が変動します。そのため購入価格と売却価格の差額も損益に影響します。

投資先は日本国内の不動産

このREITの仕組みを使って日本国内の不動産に投資するのがJ-REITです。投資先は不動産ですが、J-REITは投資信託に分類されます。J-REITという投資信託を購入することで、個人ではなかなか投資できない規模・ジャンルの不動産に投資することが可能です。

不動産の賃貸収入・売買益が利益として還元される

J-REITに投資をすると、運用成果に応じた利益を受け取ることができます。収益源は主に不動産の賃貸収入と売買益です。不動産のテナント賃料は、金額が固定になっている場合と、入居している企業の売り上げ動向に合わせて流動的に変わる場合があります。

不動産の売買益は、不動産があるエリアの需給や業界動向により上下します。J-REITは、不動産のプロが賃貸収入と売買益など見通しを立てながら投資先を選定し、高い利益を目指します。

これらの利益は分配金として決算期ごとに投資家に還元されます。そしてJ-REITを購入価格よりも高い価格で売却した場合、その差額も投資家の利益となります。

J-REITは大きく分けて2種類ある

国内の不動産に投資をするJ-REITは、さらに2種類に分類することができます。それぞれの仕組みと特徴をご紹介します。

単一型REIT

不動産の中でも、ある特定のジャンルに絞って投資をしているREITは単一型REITに分類されます。たとえばショッピングモールなどの商業施設、オフィスビル、倉庫など用途を1種類に絞り、該当する不動産に投資するという方法です。

単一型REITに投資するメリットは不動産の中でも成長・安定が見込める分野を選んで投資ができることです。これまでの傾向として、景気の上昇局面ではオフィスビル、観光業が盛んな時はホテルの収益率が上がります。

特定分野に特化することでより高い収益率を狙えるという特徴もありますが、その分、下落局面では価格の下げ幅が大きくなる可能性もあります。

複数型REIT

2種類以上のジャンルに関わる不動産に投資するJ-REITもあります。「複合型REIT」は2つの用途を持つ不動産に、「総合型REIT」は3つ以上またはジャンルを限定せず様々な不動産に幅広く投資します。

これら複数型REITに投資するメリットは、違うジャンルの不動産に分散投資できることです。ある分野の不動産が運用不振になっても、別ジャンルの不動産がそれを下支えできる可能性があり、REIT銘柄の急激かつ大幅な下落を抑えた運用を目指すことができます。

単一型REITよりも目指せる収益の幅は狭くなるものの、リスクを分散しやすいという大きな利点があります。

J-REITで資金を運用するメリット

メリット

J-REITでの資産運用は、不動産への直接投資を行う時には得られないメリットを数多くもたらしてくれます。

少額の資金で投資できる

不動産を持つにはまとまったお金が必要です。それに比べてJ-REITは、銘柄にもよりますが数万円から投資をスタートすることができます。これから少しずつ資産形成をしていきたいという方に最適です。

様々な不動産に分散投資できる

J-REITは口数単位で取引します。数万円から投資可能な分、複数の銘柄を少しずつ保有すれば、収益源もリスクも分散が可能です。これは投資において大きなメリットになります。

専門家が運用・管理してくれる

自分がオーナーになって不動産を運用するとなると、多くの時間と知識が必要になります。しかしJ-REITに投資すれば専門家に運用を一任することが可能です。運用会社である不動産投資法人に所属するプロが投資先の選定や資産管理を行うため、経験が浅い方も安心して運用ができます。

直接投資よりも手間がかからない

不動産を直接運用するには、投資する不動産の選定から運用・管理、売買に至るまで何かと手間がかかります。収益に見合わないと感じることもあるでしょう。J-REITとはこうした煩雑な実務を行うことなく不動産投資ができる運用商品です。

運用利益を分配金として受け取れる

J-REITの運用で得られた利益は「分配金」として投資家に還元されます。分配金とは株式でいうところの配当金に当たるものです。保有している口数に応じて、決算期ごとに分配金が支払われます。

投資信託の中でも利益が還元されやすい

税制の関係で、J-REITは運用者である不動産投資法人が得た利益のほとんどを投資家に還元する仕組みをとっています。投資先の収益を分配金でしっかり受け取れることは、投資家にとってメリットです。

比較的自由度の高い投資ができる

不動産は気軽に売買できません。多額の資金も必要です。一方、J-REITの仕組みを活用すれば、株や投資信託と同様に自分でタイミングを見て売買することができます。これは自分のお金を運用・管理しやすくするというメリットにつながります。

上場しているので売買しやすい

J-REITは上場している投資信託なので、日本の株式市場にて売買が行われます。注文の方法や入出金の期限などはほぼ株の取引と同じです。ビルやマンションなどを売買する場合と比べてJ-REITは投資資金を現金化しやすく、自由度が高いといえます。

J-REITと株式の違い・共通点とは

共通点

J-REITは投資信託の一種なので株式とは運用の仕組みが異なるものの、取引方法や値動きなどにおいて共通している点もあります。J-REITと株式の違いと共通点についてご紹介します。

J-REITは投資信託

株式は企業が発行している株券を購入して株主となり、配当金や株の売買で利益を得る投資を指します。株主として株主総会に参加し、企業経営に関する重要事項の決議にも関わることができます。

J-REITは投資信託の仕組みを使って投資家から資金を集め、運用会社がその資金を元に日本国内の不動産で資金運用を行います。そこで得た利益が投資家に還元されます。また、J-REIT銘柄の売買によって差益を得ることもできます。

利益は主に売却益と分配金の2種類

J-REITで得られる利益は、J-REIT銘柄の売買益と運用結果によって得られる利益の2種類です。株式も金銭的な利益は売買益と配当金の2種類が主ですが、それ以外にも株主優待を受けられたり株主総会を通じて企業経営にも関わることができる、などの違いがあります。

J-REITの購入価格よりも売却時の価格のほうが高い場合、その差額が利益になります。そしてJ-REITを保有している間、投資先の不動産の賃貸収入や売買益が発生した場合、J-REITの保有口数に応じた分配金を得ることができます。

1銘柄で複数の不動産に投資できる

J-REITのメリットでもご紹介したとおり、ひとつの銘柄で複数の不動産に投資することができます。単一型REITであっても、その投資先ジャンルに関わる複数の不動産に投資をします。価格や市場の変化に対応しやすく、個人投資家にとってメリットが大きいです。

株式の場合、複数銘柄に投資できる資金力があれば問題ありませんが、1銘柄1企業への投資になるためJ-REITより投資先を分散しにくいと言えます。ただ近年では、通常の取引単位より小さな株数で取引できるミニ株や投資信託を通じて株に投資する方法もあります。

J-REITは投資信託だが株式と同じ売買方法

上記のような違いがある一方、両者とも日本の株式市場に上場しているという共通点があります。上場とは、証券取引所で株券や投資証券を自由に取引できるようにすることです。株もJ-REITも、売買の方法や価格変動のタイミングなどは基本的に同じです。

J-REITも株式も「上場している」

J-REITも株式も日本の株式市場に上場しています。株式は企業が株券を、J-REITは運用会社が投資証券を発行します。この券は株式市場で取引され、市場でのニーズに応じて価格が変動します。

証券口座で取引ができる

株式市場に上場している投資商品なので、取引は証券会社の口座が必要です。J-REITは投資信託のカテゴリーではありますが、各銘柄には株と同様に4桁の証券コードが割り振られています。

価格がタイムリーに変動する

投資信託は株式市場が開いている日に1回、価格が更新されます。J-REITも投資信託の一種ですが、価格は株式市場が開いている間(立ち合い時間中)、常に変動します。そして午後3時になると終値がつきます。価格が変動する仕組みは株式と同じです。

J-REITの運用でおさえておきたいポイント

ポイント

J-REITとは個人投資家にとって、国内不動産への投資チャンスを広げてくれる投資先のひとつです。その中でも具体的にどんなJ-REIT銘柄を選択すればいいのか、ヒントと注意点についてみていきましょう。

不動産の中でもどんなジャンルに投資するか考えよう

現在、J-REITで投資ができる国内不動産をジャンル別に分類すると下記のとおりになります。

ホテル

ホテルや旅館に係る不動産を投資対象にしています。景気や観光業界の状況、外国人観光客や出張者の増減などホテルの需要によって収益率が変動します。特に景気動向に合わせて敏感に動く分野です。

物流・倉庫

輸出入や個人消費などの動向が不動産の収益に関わってきます。景気動向に左右される部分があるものの、倉庫は契約企業の入れ替わりが比較的少ないと言われているため、賃料収入の安定性がメリットに挙げられます。

商業施設

商業施設があるエリアによって収益体制が少し異なります。都心ではテナントの入れ替わりサイクルが短い傾向にあり、テナントの売上や賃料収入、景気の影響を受けやすくなっています。郊外の商業施設はこのサイクルが長めになり、収益が安定する傾向にあります。

オフィスビル

立地条件に加えて、入居する企業の業界・業種によっても不動産収入が大きく変わります。条件のよい土地や物件であればある程度の安定性が見込めますが、企業業績の上下による影響も受けます。

住居

賃貸マンションなど居住用の住居が投資対象のJ-REITです。生活に最も密接な不動産であるため、他の分野と比べて賃料収入が安定していると言われています。立地条件による収益の影響も多少は受けますが、J-REIT銘柄の中では堅実な値動きの傾向にあります。

インフラ

太陽光発電や風力発電など、再生可能エネルギーが近年注目されています。これらを手掛ける発電所に投資をするJ-REITもあります。個人で直接投資をするのは難しい分野でも、J-REITを通じて投資することが可能です。

不動産市場のリスクを知っておこう

魅力の多いJ-REITですが、投資の際におさえておきたいポイントがあります。基本的には日頃から市場動向に興味を持ち、情報をチェックしておけば大きな問題はありません。

価格変動がある

株式市場が開いている時間帯において常に価格が変わります。投資先の収益状況はもちろん、不動産業界や株式市場の動向にも左右されます。投資先はできるだけ分散させましょう。単一型J-REITに投資する場合は、複数のジャンルを持つとリスクヘッジになります。

分配金が出ない可能性もある

不動産運用により得られた収益の多くは分配金として投資家に還元されますが、運用状況の悪化などにより分配金が出ないこともあります。J-REITの運用状況についてのレポートが期ごとに発行されるので、自分で定期的にチェックしましょう。

上場廃止リスクがある

現在、60銘柄以上のJ-REITが上場していますが、過去には上場廃止になった例もあります。J-REITの運用がうまくいかなかった場合、株式市場の整理ポストに入り、一定期間後に上場廃止となります。その際価格が大きく下落する恐れがあるので注意が必要です。

価格変動と分配金、ふたつの視点で利益を目指そう

J-REITを実際に保有すると、どうしても日々の価格変動に目が行きがちです。下落局面では不安になって、短期間で売却を考えることもあるかもしれません。しかし、これは他の投資でも言えることですが、中長期的な視点で利益を得るというスタンスが大切になります。

価格が変動する主な理由

J-REITの価格が動く要因としては、株式市場全体の変化、不動産業界の変化、投資先不動産の分野の景況、そして個別の不動産の景況が挙げられます。

株式市場全体に活気があったり、全体的に不安視されたりすると、不動産業界自体に目立った変化がなくても価格は上下します。不動産業界全体に大きな動きが見られる時や、投資先の不動産に入居する企業の経営状況なども影響します。

自分が投資しているJ-REITをこのまま保有していいのか、解約すべきか悩むことも多々あるでしょう。その場合「5%マイナスになったら売却しよう」「当面使わないお金なので下落してもしばらく様子を見よう」など、あらかじめ投資スタイルを決めておくと意思決定がスムーズになります。

分配金の仕組み

日々の価格変動に加えて、決算期に出る分配金も収益状況により金額が変わります。ただ、J-REITの分配金は、すでにご紹介したとおり利益還元率が他の投資商品と比べて高めです。短期的な動向に左右されることなく、長い目で見た運用を心がけましょう。

J-REITで得た分配金は、証券口座に入金されます。もし資金繰りに余裕があれば分配金をそのまま積立ていき、J-REITを買い増す資金に回したり他の投資資金にしたりすることもおすすめです。次の投資の元手にすることで、さらなる収益チャンスを作ることができます。

まとめ

「不動産への投資に興味はあるけれどまとまった資金がない」「できるだけお金の使い道を変更しやすい、流動性のある投資がしたい」という方にとって、J-REITは有効な投資先のひとつです。

株式市場に上場している投資信託であるため価格の変動は避けられません。ただ他の投資商品より還元率の高い分配金を得られることも考慮すると、中長期の保有を視野に入れれば着実な資産運用を目指せます。ぜひ、J-REITを資産形成の味方につけましょう。

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